Em um cenário de juros elevados e orçamento apertado, qualquer variação na taxa do financiamento imobiliário ganha peso decisivo para quem planeja comprar a casa própria. Neste início de ano, algumas variações nos financiamentos indicam que pequenas reduções nos juros podem influenciar o valor das parcelas, a renda exigida pelos bancos e, na prática, determinar quem pode ter o crédito aprovado. Ou seja, é um momento favorável para quem vai comprar ou está financiando um imóvel.
2026 iiniciou com a taxa básica de juros (Selic) mantida em 15%, o maior patamar em duas décadas. Ainda assim, há sinais de que o Banco Central pode iniciar um ciclo de cortes a partir de março. Com isso, a expectativa é especialmente forte no setor imobiliário, onde as taxas de financiamento costumam acompanhar os movimentos da Selic e influenciam diretamente o ritmo das vendas e o acesso ao crédito.
Ricardo Teixeira, especialista no mercado imobiliário e sócio da imobiliária URBS, explica que uma variação de 1%, que pode parecer pequena no papel, mas faz diferença concreta no orçamento das famílias. “Desde que o prazo e a entrada sejam os mesmos, a redução se repete em qualquer valor de imóvel. Uma queda de 1 ponto percentual gera, em média, quase 7% de alívio na parcela”, afirma ele.
Como os financiamentos costumam durar 20 ou 30 anos, qualquer variação na taxa se multiplica ao longo do tempo. Em números práticos, um imóvel de R$ 300 mil teria a prestação reduzida de R$ 2.355,95 para R$ 2.192,06. No caso de um imóvel de R$ 500 mil, a economia mensal pode chegar a R$ 273,15. Já em um financiamento de R$ 800 mil, o desconto ultrapassa R$ 437 por mês.
Mais acesso a créditos
O impacto não está só na economia mensal, mas na regra que os bancos usam para aprovar o crédito: a parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta da família. Quando os juros caem, a prestação diminui e, com isso, a renda mínima exigida também. “Os bancos analisam o comprometimento de renda em cima da parcela. Quando você reduz 7% do valor da parcela, muitos clientes que não conseguiam passar a ser aprovados para estar aptos ao financiamento imobiliário, passam a entrar.”
Na prática, quando a prestação diminui, a renda mínima exigida pelo banco também cai. Em uma simulação de imóvel de R$ 500 mil, com 20% de entrada e prazo de 30 anos, a renda necessária passa de R$ 13.088,60 para R$ 12.178,10 quando a taxa reduz de 12% para 11% ao ano — uma diferença de R$ 910,50.
Reação do mercado
Mesmo antes da confirmação de um corte na Selic, o setor já sente os efeitos da expectativa. Ricardo explica que a taxa básica funciona como referência e influencia diretamente o comportamento dos bancos.
“A taxa Selic é uma referência para o mercado imobiliário. Como você tem um financiamento que carrega por 20 anos, 30 anos, ao ser anunciada uma redução da taxa Selic, que é o que está acontecendo agora, você já cria, primeiro, uma expectativa muito melhor dos clientes e do mercado imobiliário como um todo.”
Segundo ele, essa sinalização também estimula a concorrência entre as instituições financeiras. Como o financiamento imobiliário mantém o cliente por décadas na carteira, as instituições tendem a se antecipar para conquistar esse relacionamento de longo prazo.
O especialista também analisa que o perfil mais sensível à mudança de juros é quem está comprando o primeiro imóvel. Isso porque esse público costuma operar próximo ao limite máximo de renda permitido pelos bancos. Já o investidor tende a conhecer melhor os mecanismos do mercado e aproveitar ciclos de alta e baixa com mais estratégia. Ainda assim, a redução dos juros beneficia todos os perfis, seja para ampliar o poder de compra, seja para assumir parcelas com maior folga no orçamento.
Comprar agora ou esperar?
Para quem já consegue aprovação nas condições atuais, Ricardo considera que o momento pode ser estratégico. Em períodos de juros mais altos, o número de compradores diminui, o que aumenta a margem para negociação.
“Parece até um contrassenso, mas quando eu tenho a taxa Selic alta para aquelas pessoas que têm condição de financiar, que se enquadram nesse comprometimento, eu não aguardaria a redução da taxa Selic”, afirma. Segundo ele, em um mercado mais restritivo, vendedores costumam oferecer melhores condições e descontos.
Caso os juros caiam de forma mais consistente nos próximos anos, o comprador ainda pode recorrer à portabilidade do crédito. “Eu consigo migrar do banco A para o banco B, caso o banco A não abaixe a taxa de juros.” Na prática, se o mercado passar a oferecer uma taxa menor, o cliente pode levar a proposta ao banco atual e negociar a redução.
Essa ferramenta também beneficia quem já tem financiamento. “Se eu já tenho um financiamento antigo e essa taxa de juros do meu financiamento está mais alta do que o mercado está oferecendo agora, eu consigo fazer a portabilidade,” diz o especialista.
