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Imóvel na planta: 7 dicas para acertar na hora da compra

Especialistas dão orientações que podem fazer a diferença tanto nas questões jurídicas quanto no relacionamento com a incorporadora ao longo do processo
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(Foto: Ryunosuke Kikuno/Unsplash)

Com as taxas de juros ainda entre as mais baixas da história, adquirir um imóvel novo nunca esteve tão atrativo e facilitado. Os financiamentos imobiliários estão menos burocráticos e construtoras e incorporadoras estão a todo ritmo com lançamentos, fluxos cada vez mais interessantes e melhores condições para fechamento. No entanto, todo cuidado é pouco e pode ajudar a evitar futuros problemas. E antes de pensar que a leitura do contrato é o passo mais importante, saiba que é preciso conhecer a reputação da empresa que vai edificar sua propriedade, analisar a matrícula do empreendimento e o memorial descritivo, assim como estar atento às fases que esse processo terá até a data de entrega e o cumprimento de prazos, entre outros detalhes importantes.

Uma empresa conhecida no mercado por não atrasar as suas obras, por não ter problemas de legalização do terreno e da construção e ter um tempo considerável de existência acaba oferecendo mais segurança ao comprador. Além de pesquisas na internet, o futuro comprador pode recorrer à Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO) ou conversar com corretores de imóveis de confiança.

Gerente de marketing e comercial da EBM Desenvolvimento Imobiliário, Ademar Moura ressalta que é importante que o cliente saiba reconhecer o seu momento de compra e o cenário de moradia. “Caso a pessoa more de aluguel, é preciso levar em consideração as parcelas até o momento da entrega da chave. Do mesmo modo, é importante já fazer a previsão de gastos com fatores como mudança, possíveis reformas no imóvel anterior a ser entregue, projeto de decoração e mobiliários, bem como as próprias parcelas de financiamento.”

A EBM tem um histórico de oferecer condições facilitadas para a aquisição de imóveis na planta, como o valor de entrada mais acessível antes do início de obras e a possibilidade de adequação do fluxo de parcelas ao longo dos meses e anos. “Esses pontos estão entre os destaques em vantagens, mas também oferecemos muitos outros, como a personalização de imóveis. Se o comprador deseja alterar algo na planta, abrir mão de um quarto para ampliar a sala, por exemplo, é possível fazer essa adaptação ainda na planta e evitar futuras obras”, menciona.

O processo de compra de imóvel na planta também implica em um maior período até o momento da entrega das chaves. E esse ínterim acaba se tornando um atrativo, um canal de oportunidades, conforme explica o gerente de marketing. “Em alguns momentos convidamos os clientes para acompanharem a obra, conhecerem o apartamento modelo, realizarem o chamado dia da medição, para que eles possam medir os espaços e se organizarem melhor para a entrada de móveis. São momentos de parceria que aproximam e acabando garantindo um ganho de tempo”, explica.

“A jornada de relacionamento da incorporadora com seu cliente é ampla. Ela começa na captação, no momento do lançamento do produto, e vai até a entrega de chaves. Em seguida, existe um período de manutenção técnica e vistorias, no qual é imprescindível que se tenha uma relação transparente e de confiança. E, ao longo desse processo, o comprador vai lidar com equipes do financeiro, suporte jurídico, relacionamento com o cliente, entre outros. Sendo assim, é um caminho de troca e parceria que precisa ter como base a confiança”, esclarece.

Outro aspecto que merece atenção é o financeiro. “Quando se compra um imóvel na planta, a média que se paga em captação até a entrega das chaves é em torno de 25% a 30%, geralmente. Então, esse capital que será investido, tendo até a entrega do empreendimento para montar o fluxo de pagamento que melhor atende. No comparativo com um imóvel pronto, por exemplo, o valor de entrada é maior, sendo necessária a entrada de até 40% ou 50% à vista, o que pode dificultar o orçamento”, avalia Ademar.

Documentação

A matrícula é o documento que reúne todas as informações do imóvel, em especial quem é o proprietário, se houve registro da incorporação imobiliária e se aquele imóvel pode ser comercializado, entre outros dados. A explicação é do especialista em direito imobiliário e urbanístico e membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual, Luciano Mollica, em palestra às empresas associadas da Ademi-GO, por meio do projeto Ademi Qualifica, que incentiva qualificação da mão de obra na construção civil no estado. “Temos uma lei que determina que só poderá ser vendido o imóvel na planta quando estiver arquivado no registro de imóveis o memorial e incorporação, que são compostos por extensa lista de documentos, como cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; e minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. Portanto, o incorporador irá apresentar os documentos necessários no registro de imóveis e o registrador irá proceder com o registro da incorporação imobiliária. Após esse registro é que pode ser iniciada a venda do apartamento na planta”, observa.

É por esse motivo que o primeiro detalhe a ser observado na compra de um imóvel na planta é a matrícula, se a incorporadora cumpriu com sua obrigação legal e fez a incorporação imobiliária.  “Se o empreendimento está sendo vendido sem ter sido feito a incorporação imobiliária recomendamos que não seja dada continuidade na negociação. E, ao solicitar o memorial de incorporação, caso a empresa não tenha esse documento é porque não foi feito o registro do empreendimento”, alerta o especialista.

Já o memorial, reúne detalhes do condomínio, do apartamento que o comprador pretende adquirir e da empresa que está comercializando o produto. Neste documento é possível saber o tamanho do apartamento, a qualidade da construção (é detalhado tudo que será utilizado na obra) e prova de idoneidade da incorporadora, entre outras informações importantes.

O advogado destaca que, ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre à empresa contratante, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado. “É uma situação muito sensível, pois é preciso saber escolher bem o parceiro de construção, ter muita confiança e contratar de forma adequada, além de se munir das garantias adequada, como contratar seguro de performance. Se a obra paralisar, a incorporadora precisa contratar uma outra para continuar a construir, sem tentar estourar muito o seu orçamento, pois o compromisso é com o cliente”, observa.

O incorporador também deve discriminar as frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, além de apresentar a minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. “É preciso que fiquem bem claras as áreas comuns que serão entregues em cada fase, os cuidados com custeios e manutenção para que se consiga administrar tudo, sem impactar tanto no valor do condomínio dos primeiros moradores, até que se finalize tudo”, diz Mollica.

Confira sete cuidados para se ter ao comprar um imóvel na planta:

  1. Conheça bem a construtora;
  2. Verifique a documentação do empreendimento;
  3. Guardar toda a documentação e correspondência;
  4. Atenção ao memorial descritivo;
  5. Dê preferência a empreendimentos que estejam financiados ou possuam seguro fornecido por instituições financeiras renomadas;
  6. Negocie as cláusulas para o caso de desistência de compra e venda;
  7. Formalize toda a transação no cartório de registro de imóveis.