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Os primeiros anos da Lei do Distrato

A lei 13.786/18 foi sancionada e entrou em vigor no apagar das luzes do ano de 2018 e também do governo do ex-presidente Michel Temer. Muito aguardada pelo mercado imobiliário de forma geral, a mencionada Lei trouxe inserções significativas à Lei 6.766/79 (Lei do Loteamento) e à Lei 4.591/64 (Lei da Incorporação Imobiliária).

Após quase 3 anos de sua entrada em vigor, o que observamos é um boom do mercado Imobiliário nacional. Em Goiânia, por exemplo, segundo número da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás – ADEMI/GO, a cidade teve o seu número de lançamentos triplicado nos últimos meses. Com certeza as razões desse crescimento passam por outros fatores que não apenas o fator “nova Lei”, tais como: a pandemia da Covid 19, a quebra de paradigmas em relação ao trabalho remoto e a busca por mais espaço em casa, dentre outros. Entretanto, não há como negar que a Lei 13.786/18, conhecida como Lei dos Distratos, teve um papel primordial para garantir a segurança jurídica dos negócios da seara imobiliária realizados em nosso país.

Além de regulamentar os percentuais de retenção para os casos de desistência dos negócios realizados, por iniciativa do consumidor/adquirente, estabelecer percentuais relativos à fruição, tanto para incorporações, quanto para loteamentos, ela também regulamenta a possibilidade de atraso de obras em 180 dias, sem prejuízos para o incorporador, além da possibilidade de desistência da operação realizada, dentro de 7 dias da data da compra, por parte do adquirente, estabelecendo os critérios para que essa desistência se concretize.

Para se ter uma ideia da importância da Lei, segundo dados do SECOVI-SP, a média de “distratos” no Brasil de 2013 a 2018 foi de 40%, tendo seu pico em novembro de 2016, com uma média de 44% de resoluções contratuais realizadas no país. Quem pagava indiretamente está conta eram os adquirentes que estavam cumprindo rigorosamente seus contratos, já que com 40% de média de rescisões contratuais e a obrigatoriedade via súmula, de devolução de uma média de 90% do que o consumidor paga, imediatamente e em uma única vez, por vezes inviabiliza o negócio para o empreendedor que em muitas oportunidades acabava atrasando a entrega do empreendimento, em razão de sua descapitalização de caixa, para execução da obra.

Já no ano de 2019, após o início da vigência da nova Lei, esse percentual caiu em 30 pontos percentuais, figurando na casa de 10% de “distratos” de média no Brasil.

Conquanto a jurisprudência e a súmula 543 do STJ buscassem a consolidação da matéria, não conseguiam trazer a segurança jurídica necessária para o segmento, que é e sempre foi um dos principais combustíveis de aceleração da economia nacional.

Vale lembrar que, após muitas discussões e sanção presidencial, a Lei em questão, por surpreender com o seu texto, foi bastante criticada por especialistas no assunto, mas é indiscutível que foi e é extremamente necessária para a segurança das duas partes envolvidas no processo de venda e compra de imóveis, quais sejam, consumidor e empreendedor.

A tendência natural é que a Lei seja cada vez mais conhecida pela sociedade.

Espera-se que a Lei continue afastando a especulação imobiliária e ajudando o mercado Imobiliário nacional em seu crescimento, de forma a trazer segurança jurídica necessária para todos que buscam investir neste mercado. Agora com multas e sanções estabelecidas em Lei, tornando o negócio em si mais seguro, não sendo leiloado em decisões judiciais, como outrora acontecia.

Diego Amaral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO e Professor em diversas instituições de pós-graduação